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服務業發展促進局赴上??疾轂ǜ?
索引號: fwyfzcjj-/2017-0222004 公開目錄: 區域規劃 發布日期: 2012年12月25日
主題詞: 發布機構: 服務業發展促進局 文    號:
 

    2012年12月11日,區服務業發展促進局、土地規劃與建設服務局一行三人赴上??疾煅跋執褚翟扒ㄉ韞ぷ?,考察組主要對上海市漕河涇新興技術開發區和上海藍天經濟城中特色園區的建設情況進行了調研,通過這次考察,我們看到了上海人在“敢為天下先”的創新精神下特色園區建設所取得的巨大成就。現將考察情況報告如下:
     一、考察園區的基本情況
    上海市是我國發展最快的城市,同時也站在經濟發展的最前沿,金融、貿易及研發總部等現化服務業已成為全國的“橋頭堡”,他們無論在特色商業區的建設還是商務中心的打造方面都起步較早,經驗充足,成果豐碩??疾熳櫓饕喂哿宋揮諫蝦J袖詈魚灤思際蹩⑶鈉肜純萍莢?、怡紅科技園、漕河涇現代服務業園、漕河涇國際商務中心、老外街及上海藍天經濟城的南翔財富中心和北虹橋時代廣場等特色園區,并與漕河涇開發總公司相關部門進行了座談,認真學習了當地在商務中心區和特色商業區建設、樓宇經濟、商業地產運作模式等方面的成功經驗、做法。
     二、兩個開發區能高速發展的經驗
    (一)公司化運作已經成為上海先進園區的成功開發的一柄利劍。
    無論是上海市漕河涇開發區還是上海藍天經濟城,在建園之初均成立了有政府背景的開發建設總公司(漕河涇為上海漕河涇新興技術開發區總公司,南翔鎮為上海藍天經濟城發展有限公司)采取政府主導、公司化運作的模式,在負責整個園區的開發、建設、經營和管理的同時,也成為產業園區收入的一項重要來源(據漕河涇開發總公司介紹,除公司利潤外,上繳稅收超額留成部分的50%由所在區徐匯區返還,用于區內公共設施建設,2011年僅返稅一項就達1.3億元,可見其收益之高)。
    在下轄產業園的建設中,以建設總公司為主體,引進戰略合作伙伴,成立由總公司控股的子公司進行統一規劃、統一建設、統一招商、統一管理。既解決了建設的資金問題,又實現了開發區的盈利。
    (二)打破政策瓶頸,先建后批已是上海特色園區建設中一件“法寶”。
    在工業與商業的交匯區域,先建設后審批已是上海特色園區建設中一件“法寶”,對迅速提高該區域內環境與經濟提供了可借鑒的寶貴經驗。漕河涇商業街和上海萬麗酒店更成功的案例。漕河涇商業街、上海萬麗酒店原為老舊工廠區域,公司前期與政府溝通,確定項目“先斬后奏”、“先建后批”,以規避現有土地、規劃、房管等部門的政策瓶頸。再將項目街區劃分若干地塊,統一規劃后,將部分地塊給予原企業進行建設、經營,以減少土地、建筑等補償費用,推動項目進展。同時,又將另一部分地塊給予有實力的商業集團,針對不同要求定向開發。待整體項目完成后,由上海市政府召開市長會議,確定土地、建委、人防、抗震、規劃、房管等部門為其補辦各方手續,土地、建筑由工業變性為商業,從而規避規劃調整、土地掛牌、房產辦理等政策性瓶頸,同時完善其法定程序。
    (三)對成熟街區商業化改造成為提升園區形象及產出率的一項舉措。
    解決園區新老交替,提升園區老舊區域再形象及產出率,已是成為各個開發區一項難題。在漕河涇開發區主要的解決方法是對成熟區域內老式廠房建筑在未經過任何審批的情況下進行改造和重建。一是以將沿街廠房改造為現代服務業商業街區;二是對靠近商業街的框架廠房進行改造,使之成為以商業辦公為主的企業商務區;三是在符合條件的區域建設商業服務功能區。目前已形成了老外街(臨時建筑)特色餐飲酒吧的集聚及田林路兩側(開發區一期)集商業和商辦為一體的綜合街區。既提升了老舊園區形象,又增加了土地的產出率。
    (四)總體規劃,采取多元化模式,打造CBD。
在CBD的打造上,由所在區域開發建設公司總體規劃,設定準入條件,由符合的企業共同建設和管理。上海藍天經濟城,以藍天創業廣?。ɡ短煬貿親孕薪ㄉ瑁┪行牡囊舷櫛幕濤袂–BD),周邊的總部大樓由東方偉業、七星導購、昌輝、中川石油、中暨、跨采、久友等七個集團嚴格按照規劃進行項目的開發建設、管理及后期服務。正在進行定向招商的北虹橋時代廣場項目同樣是由所在區域開發建設公司的總體規劃,符合準入條件的連飛、昌輝與保蘭得三家集團共同打造。

    三、幾點建議
    經過考察對比,我們切實看到了自己的許多“短板”,如市場容量、產業配套環境及區域優勢等難以在短期內趕上,但應該深入研究,提出對策;有些“短板”,如開發模式、服務、招商建設等方面的具體措施,則可以采取“拿來主義”。
    (一)創新機制,突破格局,建立有收益的開發建設公司勢在必行。
    成立以政府為主導公司化運作的建設公司,已經是上海先進園區的成功模式,也是我區打破制度格局及收益瓶頸的重要舉措。
    建議:我區必須成立新的開發公司,在部門管理、分配機制上完成實行公司化管理,除公司班子成員外,全員均實行聘任聘用制;在開發模式上,要賦予公司參與土地收儲和土地一級開發權,以市場化方式進行園區開發建設,同時獲得收益。目前,我區的各個指揮部均是以拆遷、建設及協調職能為主的臨時機構,無一是營利機構,無法進行正常的經營和收益,成立新的建設開發公司,在便于統一規劃、統一建設、統一招商、統一管理的同時,也打破了我區開發建設無收益的僵局。
   (二)突破束縛,敢為天下先,用成熟區域,打造我區特色商業區。
    先建設后審批已是上海特色園區建設中一件“法寶”,漕河涇商業街和上海萬麗酒店更為成功的案例。在漕河涇開發區對園區一期中老式廠房的改造,使之成為商業區就是在沒有進行任何審批的情況下推出的方案。我區的連飛微軟廣場項目也是對此的嘗試,主體工程于本月25日封頂。
    建議:我區也要敢于用“先斬后奏”打破僵局。一是用連飛微軟廣場作圓點,以此為點,以點帶面,在周邊打造集商務、住宿及金融為一體的商務綜合體,后期再對相關手續進行完善;二是鼓勵區內骨干企業進行廠房改造,全力打造集廠房、商務辦公為一體的綜合性廠區,快速提升我區商務辦公環境;三是對工業企業臨街區域進行功能化改造,引入便利店、銀行及餐飲業,整體提升園區的功能。
    (三)總體規劃,集團式合作,在商業地塊上實現小地塊大運作。
    以漕河涇開發區老舊園區改造及藍天經濟城北虹橋時代廣場建設為例,一是由總公司收回廠房,單獨開發;二是由總公司與原地塊企業同共組建公司,進行聯合開發;三是由實力強的企業按總公司規劃,單獨開發;四是對中心地帶采取集團合作,定向規劃、定向開發(北虹橋時代廣場由連飛、昌輝與保蘭得三家集團共同打造)。
    建議:在一期已變性地塊的建設中,一是由管委會對該區域做一個高質量總體規劃;二是對實力強,有單獨開發意向的企業,可在總體規劃下進行開發建設;三是由開發公司與原地塊企業(按廠房、土地評估價格入股)共同組建新公司,由新公司按總體規劃對地塊實施建設、招商和管理;四是將重點區域按功能分成若干小地塊,設置準入條件,引進企業按總體規劃聯合開發,達到小地塊大運作,共同開發共同收益的目的;五是對已經不盈利的企業,堅決收回土地,由開發公司統籌安排建設的實施。這樣實施不僅能盡快解決工程實施主體,加快工程實施進度,更緩解了我區的動遷、資金賠償及建設投入方面的壓力。
    (四)找準定位,突出特色,努力打造特色商業街。
    以老外街和新天地為代表的高端商業街,為所在所在園區打出了一張特色名片。
    建議:依托我區洛浦公園、濕地生態園自然景觀帶--濱河路沿線規劃、建設特色商業街。把725所、昌興、中航鋰電等沿街閑置的土地利用起來,借鑒老外街和新天地其成功經驗對其進行開發,由此產生的土地問題,由區管委會向市政府協調,使其臨街工業空閑土地變更為臨時商業建筑。沿線土地所有權企業可自行進行建設、收益,但須由公司規劃建筑形式、立面效果,并進行定向招商、后期管理。在實現企業(產生的租賃收益歸原企業所有)、政府雙贏的同時,既解決了我區夜晚一片死城的同時,又為我區乃至我市打造出一塊休閑娛樂的聚集地。
   (五)加強合作,深入學習,真正在園區建設上取到“真經”。
    建議:一是要與上海漕河涇開發區建立戰略合作聯盟,加強經驗交流;二是派出相關人員到上海漕河涇新興技術開發區總公司進行掛職鍛煉,學習其運作模式和了解商務信息;三是與上海漕河涇新興技術開發區總公司共同建設一園區,做為對政企合作的一個試點。

       
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